1가구 1주택 아파트 양도세 비과세 조건 및 2025 조정대상지역

부동산 매매시 가장 걱정되는 부분이 바로 양도소득세인데, 양도소득세 비과세 혜택을 놓칠 경우 세금이 몇 백만원에서 몇 천만원까지도 차이가 날 수 있기 때문에 양도세 비과세 조건에 대해서 미리 반드시 확인해보는 것이 좋습니다.

 

         < 목차>

• 양도세 비과세 기본 조건 : 1가구 1주택 요건
• 양도세 비과세 실거주 요건과 조정대상지역 차이
• 양도세 비과세를 위한 사전 준비
• 양도세 비과세에 대해 자주 묻는 질문(Q&A)

 

 

 

 양도세 비과세 기본 조건 : 1가구 1주택 요건

 

 

양도소득세란 부동산을 팔아서 생긴 '양도차익'에 부과되는 세금입니다. 정부는 실수요자의 부담을 줄여주기 위해 비과세 제도를 운영하고 있습니다. 가장 기본적인 양도세 비과세 조건은 1가구 1주택 보유자입니다. 여기서 말하는 가구란 세대 기준이며, 부부와 미성년 자녀를 포함합니다. 또한 다음 요건을 동시에 충족해야 비과세 대상이 됩니다.

 

• 1가구가 1주택만 보유하고 있어야 함
• 해당 주택을 2년 이상 보유해야 함 (조정대상지역일 경우에는 2년 이상 거주 요건까지 충족해야 함)
• 양도 당시 시가가 12억 원 이하일 경우 ( 시가가 12억 원을 초과한다면 초과분에 대해서는 부분 과세가 적용)

위의 조건을 만족하면, 해당 주택을 양도할 때 발생한 이익에 대해 양도세가 100% 면제된다는 장점이 있기 때문에 조건에 해당되시는지 꼭 확인해보시기 바랍니다. 

 

 

 

 양도세 비과세 실거주 요건과 조정대상지역 차이

 

2021년부터 조정대상지역 내 주택은 단순 보유만으로는 비과세를 받을 수 없습니다. 2년 이상 실제로 거주한 이력이 있어야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 비조정대상지역의 경우 2년 보유만으로도 비과세 가능하며, 실거주 여부는 상관없습니다. 2025년 8월 12일 기준으로 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등은 조정대상지역에 포함되어 있습니다.

 

 

조정대상지역은 시기에 따라 달라지는데 아래 한국부동산원 청약홈 홈페이지에서 간단하게 확인하실 수 있습니다.

 

청약홈 규제지역정보

 

 

 

 

 양도세 비과세를 위한 사전 준비

 

양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 매도 전 철저한 점검과 준비가 필요합니다. 보유 기간과 실거주 기간은 물론, 해당 주택의 기준시가, 가족 구성원의 주택 소유 여부, 기타 주택 관련 자산까지 함께 고려해야 합니다. 아래의 간단한 체크리스트를 통해 확인해보실 수 있습니다.

• 주택 1채만 보유하고 있는가?
• 조정대상지역이라면 실제 2년 거주했는가?
• 양도할 주택의 시가가 12억 원 이하인가?
• 일시적 2주택인 경우, 기간 요건을 충족했는가?
• 분양권이나 오피스텔 등 기타 주거용 자산은 없는가?

이와 같은 항목을 사전에 점검하고, 필요시 세무 전문가의 자문을 구하는 것이 양도세를 절감할 수 있는 가장 확실한 방법입니다.

 

 

 

 

 

 양도세 비과세에 대해 자주 묻는 질문 (Q&A)

 

Q1. 부모와 같이 사는 경우도 1가구로 보나요?

 

A. 네, 주민등록상 동일 세대라면 하나의 가구로 판단됩니다. 따라서 부모님이 주택을 보유하고 있다면, 자녀가 주택을 구입해도 1가구 2주택으로 간주될 수 있습니다.

 

Q2. 1가구 1주택인데 12억이 넘는 집을 팔았습니다. 전액 과세인가요?

 

A. 아닙니다. 12억 원까지는 비과세, 초과분에 대해서만 세금이 부과됩니다. 예를 들어 양도차익이 5억 원이고 13억 원에 양도했다면, 1억 원에 해당하는 부분만 과세됩니다.

 

Q3. 분양권도 주택으로 봐서 1가구 2주택이 되나요?

 

A. 현재는 조정대상지역 내 분양권은 주택으로 간주됩니다. 즉, 주택을 소유하고 분양권까지 보유한 경우 2주택으로 분류되어 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

 

Q4. 1주택을 팔고 새 집을 샀는데, 잠시 2주택이 되었어요. 비과세 받을 수 있나요?

 

A. 일정 조건을 충족하면 가능합니다. 기존 주택을 3년 이내에 처분하고 새로 산 집에 1년 이내 전입신고를 하면 일시적 2주택으로 간주되어 비과세 혜택이 유지됩니다.

 

Q5. 2주택자지만 오래된 단독주택을 철거하고 새로 지은 경우, 비과세가 되나요?

 

A. 경우에 따라 가능합니다. 주택 수 산정은 등기 기준이 아닌 실질 기준이므로, 건축물 대장을 기준으로 판단될 수 있습니다. 그러나 해석이 복잡해 국세청에 문의하거나 세무 전문가의 상담을 권장합니다.

 

 

✅ 마무리 요약

양도세 비과세는 부동산 매도 시 세금을 아끼는 매우 중요한 제도입니다. 하지만 자격 요건이 점점 까다로워지고 있어, 보유 및 거주 기간, 주택 수, 지역 요건 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 잘만 준비하면 수천만 원의 세금을 아낄 수 있으니, 사전 점검은 필수입니다.